Bau- und Architektenrecht

Herr Dr. Hofmann ist für Sie tätig in allen Fragen des Werkvertragsrechts sowie des Bau- und Architektenrechts. Auf diese Bereiche ist Herr Dr. Hofmann besonders als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht spezialisiert und Ihr sachkundiger Partner

  • bei der Gestaltung von Werk- und Bauträgerverträgen und deren Prüfung;
  • bei der Überprüfung und Gestaltung von Kaufverträgen über Immobilien, seien es gebrauchte Objekte oder auch bei neu erstellten Anwesen;
  • bei der Überprüfung und Gestaltung von Architektenverträgen und der Anwendung der HOAI.
  • bei Durchsicht von Baubeschreibungen und Leistungsverzeichnissen;
  • in auftretenden Fragen bei Maklerprovisionen, Vorkenntnisklauseln und allgemeinen
Spesenklauseln;
  • Wirksamkeit von bauvertraglichen Klauseln, insbesondere in Allgemeinen 
Geschäftsbedingungen, z. B. Haftungsbeschränkungsklauseln und 
Gewährleistungsausschlussregelungen.

Auf Grund seiner langjährigen Berufserfahrung kommt Herr Dr. Hofmann ständig mit allen im Baubereich Tätigen in Verbindung und vertritt ihre Interessen. Die Mandanten sind häufig Verkäufer und Käufer von Immobilien, Bauherren, Bauträger, Architekten, Makler und auch Sachverständige, die eventuell zur Mängelfeststellung herangezogen werden.

Weiter vertritt Herr Dr. Hofmann Ihre Interessen auch kompetent

  • in Werklohnprozessen, insbesondere wenn offene Forderungen von Hand-
werksunternehmern nicht bezahlt werden;
  • in Verfahren, in denen es um Mängelrügen geht;
  • an den Schnittstellen der Tätigkeit von Architekten- und Bauunternehmern, insbesondere bei etwaigen Planungsfehlern und Bauausführungsmängeln;
  • in Architektenhonorarverfahren, bei denen es um die Anwendung und Auslegung der HOAI und der Feststellung der anrechenbaren Kosten geht;
  • bei der Feststellung von Mängeln durch selbständige Beweisverfahren mit der 
Beauftragung eines Gutachters;
  • bei behaupteten Mängeln und Streitigkeiten aus öffentlichem Vergabeverfahren; in diesem Bereich werden von Herrn Dr. Hofmann auch Gemeinden betreut und die Vorgänge mit der Gemeindeprüfungsanstalt abgeklärt.

Wesentliche Änderungen bei Architekten- und Ingenieurverträgen

Zum 01.01.2018 tritt das grundlegend reformierte neue Bauvertragsrecht in Kraft. Erstmals wird es im Bürgerlichen Gesetzbuch eigene Kapitel für den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag geben. Für Architekten- und Ingenieurverträge hält das neue Bauvertragsrecht einen eigenen Untertitel bereit.

I. Ausgangslage

Nach der aktuellen Rechtslage unterfallen Architekten und Ingenieurverträge dem allgemeinen, gesetzlichen Werkvertragsrecht. Das allgemeine Werkvertragsrecht ist jedoch nicht auf Architekten- und Ingenieurleistungen zugeschnitten. Die neuen gesetzlichen Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag leitet der Gesetzgeber mit einer Definition ein. Gemäß § 650 p BGB nF wird der Unternehmer durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- oder Überwachungsziele zu erreichen.

II. Sonderkündigungsrechte

Mit der Definition des § 650 p I BGB hält der Gesetzgeber als Ausgangspunkt fest, dass die Parteien Planungs- und Überwachungsziele vereinbaren müssen. Der Gesetzgeber regelt aber auch die Situation, dass Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind und auch noch nicht vereinbart werden können, weil der Bauherr bisher nur vage Vorstellungen über seine Bauabsichten hat. Für diese Situation schreibt § 650 p II BGB vor, dass der Auftragnehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele zu erstellen hat. Diese Planungsgrundlage muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber zusammen mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorlegen.

III. Definition des § 650 BGB

§ 650 p BGB

Im BGB ist nunmehr auch der Architekten- und Ingenieurvertrag geregelt. Ein solcher hat zum Leistungsgegenstand, dass der Unternehmer (Architekt) verpflichtet wird, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sofern die konkreten Planungen noch nicht so weit fortgeschritten sind, hat der Architekt bzw. der Unternehmer die notwendigen Planungsgrundlagen zu erfassen und eine Kostenschätzung vorzulegen. Das Gesetz geht grundsätzlich von einer stufenweisen Erbringung der Architektenleistungen aus.

§ 650 q BGB

Im Grundsatz wird auf Regelungen aus dem Bauvertrag und auf das allgemeine Werkvertragsrecht verwiesen. Insbesondere relevant sind hierbei die Verweise auf die Vorschriften über das Anordnungsrecht des Bestellers, Sicherheiten und die Zustandsfeststellung zur Abnahmeverweigerung. In dieser Norm wird zudem klargestellt, dass die HOAI weiterhin zur Anwendung kommt auch bei der Berechnung der Vergütung für Mehrleistungen, Zusatzleistungen (§ 650 b BGB).

§ 650 r, § 650 p II BGB

Mit der neuen Regelung wird ein Kündigungsrecht des Bestellers nach Vorlage der ersten Planungsgrundlagen und der Kostenschätzung vorgesehen. Dabei ist eine Frist von zwei Wochen, beginnend mit der Übergabe der Planungsgrundlagen einzuhalten, andernfalls erlischt das Kündigungsrecht. Wenn der Besteller ein Verbraucher ist, gilt die zwei Wochenfrist nur, wenn der Verbraucher gesondert schriftlich auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurde. Auch der Architekt kann kündigen, wenn er nicht innerhalb einer von ihm gesetzten Frist ausdrücklich auf der Basis der Planungsgrundlagen und Kostenschätzung weiterbeauftragt wird.

§ 650 s BGB

Es ist nunmehr für den Architekten/Unternehmer möglich, eine Teilabnahme zu verlangen, wenn die Abnahme der Leistung des letzten unmittelbar bauausführenden Unternehmers vorliegt. Dies ermöglicht Architekten, die auch die Leistungsphase 9 (Gewährleistungsüberwachung) übernommen haben, für die erbrachten Teilleistungen eine Teilabnahme zu erhalten. In der Regel wird so eine deutliche Reduzierung der Verjährungsdauer bewirkt. Andererseits kann die Teilabnahme auch erst wesentlich später erfolgen, etwa wenn der Besteller und der bauausführende Unternehmer über die Abnahme streiten.

§ 650 r BGB

In dieser Vorschrift wird eine gesamtschuldnerische Haftung, die schon nach bisherigem Recht bestand, für die Architekten erleichtert. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der planende Architekt und der ausführende Bauunternehmer grundsätzlich gemeinsam im Rahmen eines durch einen Planungs- oder Überwachungsfehler entstandenen Baumangels haften. Nun wird ausdrücklich gesetzlich bestimmt, dass der Architekt erst haftet, wenn der Bauherr vorab dem gesamtschuldnerisch mithaftenden Bauunternehmer eine Frist zur Nachbesserung gesetzt hat und diese - und so auch der Mangelbeseitigungsanspruch - verstrichen sind. Der Architekt haftet demnach nur auf Schadenersatz in Geld, nicht auf Mangelbeseitigung, und nur, wenn nicht der Mangel zuvor vom Bauunternehmer beseitigt wurde. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Bauunternehmer überhaupt den Mangel verursacht hat.

§ 650 g BGB

In diesen Normen wird das Anordnungsrecht des Bestellers, Änderungen des Leistungsumfangs zu verlangen, geregelt. Nunmehr ist auch im BGB architektenvertrag der Unternehmer grundsätzlich zur Ausführung dieser geänderten Leistungen verpflichtet, soweit ihm dies zumutbar ist. Er hat aber einen Anspruch auf Mehrvergütung. Für die Architektenverträge richtet sich diese nach der HOAI, soweit die HOAI im speziellen Fall aussagekräftig ist. Im ersten Schritt soll einvernehmlich durch Nachtragsvereinbarung eine Lösung erfolgen. Sollte dies innerhalb von 30 Tagen nicht erfolgreich sein, kann der Besteller die geänderte Ausführung anordnen, wobei der Architekt zur Ausführung eben nur verpflichtet ist, soweit ihm dies zumutbar ist. Wenn die Parteien weiter keine Einigung über die Vergütung erzielen, kann der Unternehmer 80 % seines HOAI Honorars als Abschlagszahlung ansetzen und verlangen. Eine endgültige Klärung ist dann einem Gerichtsverfahren überlassen, wobei ein einstweiliges Gerichtsverfahren in diesem Zusammenhang vorgesehen ist, ohne dass die besondere Dringlichkeit nachgewiesen werden muss.

§ 650 g Abs. 4 BGB

Nunmehr ist auch im BGB Architektenvertrag eine prüffähige Schlussrechnung vor Fälligkeit der Vergütung erforderlich.

IV. Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

Mit § 650 t BGB gibt es eine Neuregelung für die gesamtschuldnerische Haftung des bauausführenden Unternehmers und des Bauüberwachers, wenn ein Ausführungsfehler und ein Bauüberwachungsfehler zusammentreffen. Gemäß § 650 t BGB muss der Auftraggeber zunächst eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gegenüber dem ausführenden Unternehmer setzen, bevor er den Bauüberwacher auf Schadenersatz in Anspruch nimmt.

V. Neue Rechtsprechung

Die neue Gesetzeslage wird zu neuer Rechtsprechung und Kommentarliteratur führen. Teilweise wird sicherlich auf die frühere Rechtsprechung zurückgegriffen. Dann wird aber auch völlig neue Rechtsprechung hinzukommen. Diese Unsicherheiten werden in den nächsten Jahren im Werkvertragsrecht, bei Architekten- und Ingenieurverträgen auftreten.

Wir können Ihnen mit unserer Erfahrung und unserem Wissen helfen, hier das gewünschte Ziel zu erreichen.


Hinweispflichten des Auftragnehmers und Gewährleistungsansprüche

Gewährleistungsansprüche gegen den Auftragnehmer sind dann ausgeschlossen, wenn dieser vor Erbringung der vertragsgegenständlichen Werkleistung darauf hingewiesen hat, dass die vom Auftraggeber bestellte Bauleistung zu erheblichen Funktionsproblemen führt. Die entsprechende Hinweispflicht bezieht sich nicht auf Details, sondern kann sich mit Exkulpationswirkung auf Kernpunkte beschränken.

Hier hatte der Handwerker den Kunden vor dem Einbau der tatsächlich nicht funktionstauglichen Heizungsanlage darauf hingewiesen, dass einerseits erhebliche Bedenken gegen die vom Kunden gewählte Ausführungsvariante und den Einbau eines viel zu niedrig dimensionierten Heizkessels bestehen. Es reicht aus, wenn der Handwerker über die wesentlichen Risiken aufgeklärt hat.

Vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 10.03.2011 - 5 U 1113/10


Unwirksames Aufrechnungsverbot im Architektenvertrag

Hier ist auf ein Urteil des BGH vom 07.04.2011 - VII ZR 209/07 hinzuweisen. Demnach ist ein formularvertragliches Aufrechnungsverbot unzulässig.

Die Unwirksamkeit resultiert daraus, dass der Auftraggeber zum Beispiel dann gezwungen wäre, die mangelhafte oder unfertige Leistung zum Beispiel den Honoraranspruch eines Architekten in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustehen.

Den damit verbundenen erheblichen Eingriff in das vertragliche Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung erklärt der BGH für den Auftraggeber für unzumutbar.

Ergänzend weise ich darauf hin, dass die Oberlandesgerichte hier häufig anders entschieden haben.


Das Werkvertragsrecht

Das Werkvertragsrecht bildet in Deutschland die größte Vertragsgruppe im Zivilrecht. Sobald ein Leistungserfolg geschuldet wird, greift das Werkvertragsrecht ein. Es gelten dann die Regelungen der §§ 631 ff. BGB, bei Bauwerken kommt auch je nach Vereinbarung die VOB zur Anwendung.

Immer, wenn etwas Individuelles auftragsgemäß hergestellt wird oder ein Erfolg geschuldet wird, kommt das Werkvertragsrecht zur Anwendung.

Das Werkvertragsrecht verdrängt in vielen Bereichen das Kaufrecht. Die werkvertraglichen Regelungen stellen daher in der Rechtspraxis die wichtigste Vertragsgruppe dar. Da neben den rechtlichen Themen, wie Gewährleistung, Schlechtleistung, Nacherfüllung, auch oft technische Zusammenhänge von wesentlicher Bedeutung sind - dies gilt im Übrigen auch bei Bauwerken -, empfiehlt es sich, dass der Rechtsanwalt kompetente Fachberater, die mit dem notwendigen technischen Know How ausgestattet sind, hinzuzieht. In dieser Kombination kann man den Mandanten am Sinnvollsten fachgerecht beraten und hierauf aufbauend, ggf. auch Prozesse führen.

Dies gilt auch bei Meinungsverschiedenheiten im Baurecht, weil die bautechnischen Fehler Grundlage der mangelhaften Arbeit oder der schlechten Ausführungen sind, die es aufzuklären und darzustellen gilt.

Die Zusammenarbeit mit kompetenten externen weiteren Beratern ist eine Notwendigkeit. Wer den Fachmann oder Sachverständigen erst im Laufe des Rechtsstreits hinzuzieht oder vom Gericht vorgesetzt bekommt, weiß oft nicht, wo die Reise hingeht. Auch wenn damit weitere Kosten verbunden sind, lohnt sich dieser zusätzliche Aufwand in jedem Fall.