Mietrecht

Mietvertrag für Wohnraum

Sie sind Vermieter und wollen einen auf dem neuesten Stand und unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung der Obergerichte ausgerichteten Mietvertrag verwenden?

Dieser kann von uns zur Verfügung gestellt werden. Wir sind auch bereit, bestehende Verträge auf Ihre Richtigkeit hin zu überprüfen und etwaige Änderungen vornehmen.


Gewerblicher Mietvertrag

Gewerbliche Mietverträge werden von uns auf Anfrage unter Berücksichtigung der speziellen Bedürfnisse ausgearbeitet und angeboten.


Achtung Abrechnung Betriebskostenfalle!

Die Betriebskosten als zweite Miete stellen einen bedeutsamen Wirtschaftsfaktor sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter dar.

Um eine fällige Nachzahlungsforderung aus Betriebskosten dem Mieter zukommen zu lassen, müssen bestimmte formale Gesichtspunkte, aber auch Fristen eingehalten werden. So bestimmt das Gesetz seit der Mietrechtsreform vom 19.06.2001, dass über Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Wichtig ist hierbei, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. In den meisten Fällen wird jährlich auf das Jahresende bezogen abgerechnet. Natürlich kann auch ein anderer Abrechnungszeitraum gewählt werden. Wenn der Abrechnungszeitraum zum 31.12. eines Kalenderjahres endet, dann muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens am 31.12. des Folgejahres zugegangen sein und vorliegen.

Nach Ablauf der vorerwähnten Frist, also bei Versäumung der 12-monatigen Nachfrist zur Vornahme der Abrechnung, ist eine Betriebskostennachforderung ausgeschlossen. Eine Nachforderung kann dann vom Mieter nicht mehr verlangt werden, es sei denn, der Vermieter kann geltend machen, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Ein solches Nichtvertreten wird man im Regelfall nur dann bejahen können, wenn die Gründe der Verspätung nicht in den persönlichen Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

Schon immer war die Abrechnung von Betriebskosten sehr förmlich ausgestaltet. Der Bundesgerichtshof hat im Kalenderjahr 2007 in drei Entscheidungen zusätzliche Anforderungen an die Transparenz von Betriebskostenabrechnungen gestellt. Seit Bekanntgabe dieser Entscheidungen wird vom Vermieter verlangt, dass dieser in einer Abrechnung gegenüber dem Mieter sämtliche anfallenden Betriebskosten darzustellen hat. In einem zweiten Schritt ist dann aufzuzeigen, welche dieser aufgelisteten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, und in einem dritten Schritt ist die konkrete Zuordnung und Umlegung auf den betreffenden Mieter im Sinne der anteiligen Kostenumlage vorzunehmen.

Ein solcher strenger Auflistungsmaßstab war in der Vergangenheit nicht gefordert worden. Es war bis zu diesen Entscheidungen als ausreichend angesehen worden, dass man dem Mieter die einzelnen Gesamtkosten des Bewirtschaftungsobjekts übermittelt, die der Vermieter auf den Mieter anteilig umlegt, was dann in einem zweiten Schritt zu erfolgen hatte. Nunmehr muss man die Betriebskostenabrechnungen streng genommen dreigeteilt vornehmen, um nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zu einem nachvollziehbaren fälligen Abrechnungsschema zu kommen.

Gleichgültig, wie man zu dieser Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs steht - man kann sie auch als übertrieben formalistisch ansehen -, wird dies dazu führen, dass Betriebskostenabrechnungen künftig vom Aufbau her neu gestaltet werden müssen. Folgt man diesem Verlangen Darstellung, welches der Bundesgerichtshof aufgestellt hat, nicht, dann führt dies, selbst bei einer inhaltlich korrekten Abrechnung, dazu, dass aus rein formellen Gründen die Betriebskostenforderung nicht zur Zahlung fällig ist. Die Vermieterseite muss also, um eine fällige Betriebskostenabrechnung zu erstellen, mehr tun als dies in der Vergangenheit von Vermieterseite abverlangt wurde.

Den Vermietern wird dringend nahegelegt, diese Grundsätze zu beachten.


Vorgehensweise bei der Zwangsräumung

I. Variante:

  • Die Wohnung wird durch den Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt und die Möbel bei 
einer Spedition eingelagert. Für die Kosten ist der Gläubiger vorschusspflichtig.
  • Unpfändbare und nicht verwertbare Gegenstände hat der Gerichtsvollzieher ohne 
Kostenzahlungen des Schuldners an diesen auf dessen Verlangen herauszugeben.
  • Nach Ablauf der Frist von 2 Monaten darf der Gerichtsvollzieher die nicht abgeforderten
Gegenstände des Schuldners verkaufen. Der Verkauf steht im pflichtgemäßen 
Ermessen des Gerichtsvollziehers.
  • Hinsichtlich der wertlosen Gegenstände, die nicht an den Schuldner übergeben 
werden können, darf der Gerichtsvollzieher die Vernichtung veranlassen.

II. Variante:

Die Wohnung wird nicht leer geräumt. Die Möbel bleiben vorläufig in der Wohnung.
Welche Möglichkeiten bestehen wir für den Vermieter?

  • In diesen Fällen übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht aus. Dem Vermieter-
pfandrecht unterliegen jedoch keine Einrichtungsgegenstände, die unpfändbar sind. 
Dem Vermieterpfandrecht unterliegen nur pfändbare Sachen.
  • Der Vermieter kann die zurückbehaltenen Sachen gemäß § 808 ZPO pfänden lassen.
  • Der Vermieter hat das Recht, die zurückbehaltenen Sachen - das Recht zum Besitz 
ergibt sich aus dem Vermieterpfandrecht - versteigern zu lassen. 
  • Befriedigung durch Pfandverkauf besteht nur in den engen Grenzen des § 1228 BGB.
  • Nach §§ 1233, 1234 BGB muss die Versteigerung angedroht werden mit einer 
Wartefrist von 1 Monat.
  • Anschließend kann die öffentliche Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher nach 
§ 383 Abs. 3 BGB durchgeführt werden.
  • Wertlose Einrichtungsgegenstände, die vom Schuldner in der vom Gläubiger konkret 
bestimmten Frist nicht abgeholt werden, können vernichtet werden.
  • Gläubiger des Herausgabeanspruchs der Möbel ist der Mieter. Holt der Mieter die 
Möbel trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht ab, kommt er nach § 293 BGB in 
Annahmeverzug und bewirkt nach § 300 Abs. 1 BGB eine Haftungsbeschränkung auf 
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte der Mieter bei der Tierhaltung

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Mieter bei der Tierhaltung gestärkt. Allgemein verwendete übliche Klauseln in Mietverträgen, die eine Tierhaltung grundsätzlich verbieten, wurden unter Hinweis auf das AGB-Gesetz für unwirksam erklärt. Insbesondere bei sogenannter unschädlicher Kleintierhaltung, wie das Halten von Kanarienvögeln u.Ä., besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ein Rechtsanspruch, eine derartige Tierhaltung zu genehmigen, weil im Regelfall von einer solchen Kleintierhaltung keine Beeinträchtigungen zu befürchten sind. Je nach Größe, Anzahl und Art der Tiere kann dies anders sein.

Wir empfehlen unseren Mandanten, eine abgestufte Regelung im Mietvertrag. Diese sieht zwar immer noch ein grundsätzliches Verbot und Einholung einer grundsätzlichen Zustimmung des Mieters zur Tierhaltung vor, räumt dem Mieter allerdings einen Anspruch auf Einwilligung bei einer Kleintierhaltung ein, sofern bei der Art des Kleintieres und der Anzahl von keiner Störung oder Beeinträchtigung auszugehen ist.

Die generelle Einholung einer ausdrücklichen Zustimmung auch bei einer nicht störenden Kleintierhaltung ist deshalb angezeigt, da ansonsten der Vermieter keinerlei Überblick hat und die Gefahr besteht, dass eine Artenvielzahl von Kleintierhaltung in der Wohnung entstehen könnte.

Aus Gründen der Transparenz und Übersicht und auch wegen der Rechtssicherheit erscheint es aus unserer Sicht angezeigt, immer noch von einem grundsätzlichen Tierhaltungsverbot auszugehen, wobei die Klausel eine abgestufte Zustimmungs- bzw. Ablehnungsentscheidung beinhaltet.

Die von uns entworfene Klausel lautet wie folgt:

"Jede Tierhaltung, auch Kleintierhaltung, ist nur mit schriftlichem Einverständnis des Vermieters zulässig. Nach der Rechtsprechung besteht unter bestimmten Voraussetzungen und Interessenabwägungen ein Anspruch auf eine Kleintierhaltung, wobei insbesondere Art des Tieres, Größe, Verhalten, Anzahl der Tiere, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses bis hin zu persönlichen Verhältnissen des Mieters als Tierhalter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, auch bisherige Handhabung, beispielhafte Abwägungskriterien bei der Entscheidung, ob ein Einverständnis zur Tierhaltung zu erteilen ist, darstellen.

Eine Zustimmung zur Kleintierhaltung wird in Aussicht gestellt, wenn die vorstehenden Abwägungskriterien, insbesondere bei einer "nicht störenden" Kleintierhaltung zum Ergebnis führen, dass nicht von einer Störung von der beabsichtigten Tierhaltung auszugehen ist.

Eine Zustimmung zur Tierhaltung wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines berechtigten Interesses widerrufen werden. In einer Eigentumswohnanlage bedarf die Tierhaltung auch einer Zustimmung des Hausverwalters. Eine erteilte Zustimmung erlischt mit dem Tod oder der Abschaffung des Tieres."